Po zniesieniu wspólności ustawowej małżeńskiej lub po rozwodzie strony zwykle chcą rozwiązać również kwestie własnościowe poszczególnych składników wchodzących w skład wspólnego majątku. Myślą więc o podziale majątku i zniesieniu współwłasności.
Problem powstaje wtedy, gdy nie ma wspólnej koncepcji podziału majątku pomiędzy stronami, interesy zainteresowanych podziałem są rozbieżne. Sytuacja staje się trudna, wręcz patowa, zwłaszcza gdy w grę wchodzi nieruchomość, dodatkowe komplikacje powstają, gdy mieszkanie, zajmuje jedna ze stron ( były małżonek wraz z wspólnymi dziećmi ).
Typowe stanowiska stron mogą wyglądać w następujący sposób
- Zainteresowane mieszkaniem są obie strony lub jedna z nich i występują o przyznanie sobie na wyłączną własność nieruchomości, ale żadna ze stron nie może skutecznie tego uczynić, gdyż nie dysponuje odpowiednimi środkami na spłatę udziału drugiego małżonka, ani nie posiada zdolności kredytowej,
- żadna ze stron nie jest zainteresowana przyznaniem jej mieszkania i obie chciałyby od drugiej uzyskać spłatę jego wartości
Po pierwszej lub kolejnej rozprawie o podział majątku następuje zwykle zaskoczenie, gdyż sąd wręcz zagraża stronom sprzedażą mieszkania, jeśli same nie dojdą do porozumienia.
To jest najlepszy moment, aby rozważyć pomoc prawną w zakresie podziału majątku u adwokata, co pozwoli przede wszystkim ograniczyć potencjalne straty.
Co sąd ma na myśli mówiąc, ze może zarządzić sprzedaż mieszkania?
Bynajmniej nie chodzi tu o to, że sąd pójdzie ze stronami do notariusza i przypilnuje, by doszło tam do transakcji sprzedaży.
Chodzi tu o zupełnie inny rodzaj sprzedaży – mieszkanie zostanie sprzedane przez komornika w trybie licytacyjnym ( egzekucyjnym ), po czym nastąpi podział środków pieniężnych uzyskanych z tego tytułu pomiędzy uprawnionych. Jest to tzw podział cywilny. Kuszące? Wręcz przeciwnie.
Sprzedaż licytacyjna mieszkania jest najmniej korzystnym dla stron sposobem podziału majątku.
Już na pierwszy rzut wprawne oko zobaczy, że to nie może odbyć się tanim kosztem.
I tak jest w rzeczywistości, to najmniej ekonomiczny sposób podziału majątku i wyjścia ze współwłasności. W trybie sprzedaży licytacyjnej oprócz kosztów opinii biegłych dochodzą koszty komornicze.
Co jeszcze istotniejsze może dojść do sprzedaży mieszkania o wiele poniżej jego wartości rynkowej. Na pierwszej licytacji komornik wystawia mieszkanie ( nieruchomość ) z ceną wywoławczą 75% wartości oszacowania, a jeśli nie znajdzie się nabywca, to może dojść do drugiej licytacji i wtedy cena wywoławcza wynosi 2/3 wartości oszacowania.
Ale niestety to jeszcze nie jest największy problem albowiem może nie dojść w ogolę do faktycznej sprzedaży i wyłonienia nabywcy, jeśli nie znajdą się chętni. Wtedy strony nie wyjdą ze współwłasności, a poniosą wysokie koszty postępowania.
Niebezpieczeństwo zastosowania przez sąd takiego sposobu podziału powinno dać silny impuls, aby strony zweryfikowały i urealniły swoje oczekiwania co do podziału majątku.
Czy można sprzedać mieszkanie bez podziału majątku?
Oczywiście. Nie ma obowiązku dzielić majątku, jeśli do transakcji sprzedaży u notariusza staną wszyscy współwłaściciele mieszkania / domu / nieruchomości. Można to zrobić zarówno w trakcie trwania małżeństwa, jak i po rozwodzie.
Natomiast dyspozycja samym udziałem jest też możliwa ( tylko po rozwodzie lub wprowadzeniu umownej rozdzielności majątkowej ), tutaj zgoda pozostałych współwłaścicieli nie co prawda jest wymagana, ale taka czynność związana jest z większym ryzykiem dla nabywcy, który wchodzi na miejsce zbywcy i staje się stroną ewentualnego postępowania o zniesienie współwłasności / podziału majątku.
Pozaegzekucyjna sprzedaż mieszkania na wolnym rynku najlepszym wyjściem przy trudnym podziale majątku.
W trakcie sądowego podziału majątku dobrze jest wyczerpać możliwości porozumienia. Jeżeli nikt nie chce nieruchomości lub nie może jej spłacić, a nie jest możliwy podział w naturze, należy rozważyć pozaegzekycyjną sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, czyli poza tokiem postępowania o podział majątku.
Zalety tego rozwiązania są oczywiste, albowiem strony same decydują o cenie transakcyjnej, same wyłaniają nabywcę i nie ponoszą dodatkowych kosztów sądowych i komorniczych.
Do tego jednak potrzebna jest współpraca wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, których zgoda na sprzedaż jest wymagana, co oznacza akceptację przez nich wszystkich warunków kontraktu ( w tym ceny sprzedaży i osoby nabywcy ). Do sprzedaży dochodzi w drodze aktu notarialnego u notariusza, którego strony także same wybierają i ustalają koszty transakcji.
Co z sądowym podziałem majątku po sprzedaży mieszkania na wolnym rynku?
Jeżeli nie ma innych składników majątku wspólnego, to wniosek o podział majątku można cofnąć i wtedy postępowanie sąd umarza. Podobnie sąd postąpi także bez cofnięcia wniosku, gdyż wobec braku przedmiotu wspólnego postępowanie stanie się bezprzedmiotowe. Należy się jednak liczyć z poniesieniem już wygenerowanych kosztów procesu, dlatego warto na samym początku procesu ustalić najlepszą strategię postępowania wraz ze swoim pełnomocnikiem. Jeżeli pozostaną inne przedmioty majątkowe do podziału, postępowanie będzie ograniczało się do nich.
Możliwa jest więc sytuacja, kiedy część składników majątku wspólnego będzie sprzedana na wolnym rynku, a część objęta rozstrzygnięciem sądowym.